詹連財律師的法律分享部落格

此篇文章係本人就讀中信金融管理學院不動產金融碩士學分班之報告,寫成當下對建築線之了解很粗淺。

據上課老師陳毅對吳梅興其人之了解及認識似乎亦有限，經查網路上的資訊,成功大學於民國六十四年間有一位都市計畫系教授亦名吳梅興,另查露天拍賣網上有人出售二手書籍，係吳梅興之都市設計學，應該也是同一人。

• 台灣自民國34年日據時代光復之後，最早重視建築線之前輩吳梅興先生，曾經任職於台北市政府工務局都市計畫行政部門，並於民國(下同)40年間，基於其工作期間之體悟，著述「論建築線」乙文。作為都市計畫及建築線早期之文章，該文中已將建築線之定義、種類、運用、建築線效用及建築線之指定等進行相當之論述，對於後進學習者有相當之導引作用。

• 惟自民國四十年迄今，歷經多次之修法，上述著作所援引之法規亦有相當之變更。本文嘗試比較文中所引述之新、舊法規定，觀察過去與現在對於建築線在法令適用上之差別。

• 首先，在建築線的法令適用上，吳梅興文中引用33年9月21日公布之建築法(下稱舊建築法)第19條及舊台灣都市計劃令。其中建築法到目前為止已經過十次之修法。另自光復後至民國53年8月，因國民政府頒布之都市計畫法未貼合台灣需求，故光復之後，台灣仍援用日據時期1936年所頒行之『台灣都市計畫令』及其施行細則，以規劃及管制台灣市地發展，此階段的土地利用規劃僅著重在個別市鎮土地之規劃與消極管制，尚未建立區域土地整體規劃利用之體制，此日據時代之法令也持續沿用直到1964年才被重新修正公布的都市計畫法取代。因此，參照吳梅興之文章須著重新舊法之差別，否則將有時空落差。

• 有關建築線之定義方面，簡而言之，建築線就是基地與道路鄰接的那一條基地境界線(即建築基地與道路之境界線重合部份)，而為何申請建築執照要指定建築線，其目的之一在於要確定基地有鄰接到道路，因為倘若沒有鄰接道路就沒辦法進出，亦有消防安全之疑義，如此當然無法核發建築執照。然而雖稱蓋房子一定要有建築線，但有建築線未必一定可以蓋房子，尚有其他建築法令之要求。

• 以下係法定建築線之規定。吳梅興文中援引舊建築法第19條規定「市縣主管建築機關得指定已經公布道路之境界線為建築線。或在已經公布道路之境界線以內另定建築線。」。現行建築法第48條則規定「直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市)  (局) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」

• 依據建築技術規則建築設計施工編，第一章，第一條，三十六、『道路：指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及沿道路邊綠帶）或經指定建築線之現有巷道。除另有規定外，不包括私設通路及類似通路』。因此，若要申請興建房屋，房屋所在之土地必須要臨接到計畫道路，但不包括私設通路及類似通路。在建築學理上，建築線所代表的意義，就是興建房屋所在地必須要能與公共道路連結在一起，讓水、電、資訊等民生必需的管路可以供給建築物的需要。而同樣的，建築防災、救援的可及性也因此可以確定。實務操作上，在申請建築執照的行政程序中，有一指定建築線之程序需要辦理。

• 又建築線為建築基地上能否合法建築及建築配置之基準，此可參考我國建築法第48條規定：「．．．．．．主管建築機關應指定已經公布道路之境界線為建築線。．．．必要時，（且）得在已經公布道路之境界以外另定建築線。」；都市計畫法第17條第2項規定：「未發布細部計劃地區，應限制其建築使用．．．，但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線．．．者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。」；建築法第51條規定：「建築物不得突出於建築線之外，．．．．．．。」建築技術規則建築設計施工編第7條規定：「為景觀上或交通上需要，．．．．．．政府得依法指定（建築物）牆面線令其（自建築線起）退縮建築。」 可見建築線的意義有二：1.建築線是建築改良物使用建築用地的境界線，建築改良物之任何部份不得超越建築線；2.未經指定建築線的土地不能取得建築線具有決定基地能否建築，及用以控制建築物配置之作用。

• 再者，參照吳梅興乙文，建築線除上述之法定建築線外，另有指定建築線、退縮建築線及臨時建築線。建築基地如果要興建，需先指定建築線後才能申請建築執照開始施工建築。台灣省建築管理規則第2條規定，建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或合於本規則規定之現有巷道者，得申請指定建築線，而申請指定建築者，應繳納手續費，其數額由省主管建築機關定之。縣市主管建築機關指定建築線應自收件次日起八日內辦理完竣，並將指定圖發給申請人，但面臨公路需會同主管機關辦理者為十五日。此外，道路或廣場開闢完成，其境界線（指道路或廣場的範圍邊線）經縣市主管建築機關確定為建築線，應於一個月內公告得免申請指定建築線，其有變更時應即公告修正。另外，台北市建築管理規則第9條也規定，建築基地臨接計畫道路或經指定有案之建築線者，起造人應在申請建造執照或雜項執照前，向工務局申請指示建築線。建築基地不臨接計畫道路或已指示有案之建築線者應向工務局申請指示建築線，但建築基地臨接工務局公佈已依都市計畫完成之道路，不在此限。

• 次者，參照吳梅興乙文，建築線之效用有(1)保護道路。(2)協助道路的闢築，協助都市計畫的實現。(3)確定街路的最低限度。(4)保持市街交通的便利。(5)增強道路寬度與建築物高度相互間的關係。此可參照現行建築法第42條規定，「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。建築線係指道路的邊界線，建築法的道路係指依都市計畫法或其他法律公布之道路（得包括人行道及沿道路邊綠帶）或經指定建築線之現有巷道。除另有規定外，不包括私設通路及類似通路。所以，指定建築線的意義是為了確定道路的邊界線，以確認建築的管理範圍。理論上，地籍線應該和地界線重合，所以經過地政事務所鑑界過的界樁(紅漆或鋼釘)的連線，即為地籍線亦為地界線，但不一定和建築線重合。地籍線如有疑義可申請地政事務所複丈，而建築線則多是由都市計劃單位之指定或指示，管轄機關亦有不同。

• 依法律規定，建築基地如要申請建築必須與建築線相連接，而建築線指的就是基地與已經依法公布的都市計畫道路間的境界線，或是依法有指定退讓之現有巷道邊界線；法律規定建築線之意義，是為了確保建築基地與道路出入口之連結，並且明確界定公共領域與私有權屬的界限，以維護良好的都市景觀。基於此項原因，如果都市計畫道路已經公布，但是尚未拓寬或開闢完成時，仍然必須以公布的計畫道路界線為建築線，退縮建築；同時，除了招牌廣告物外，建築物或雜項工作物是不可以突出於建築線之外。

• 綜上，土地建築開發前須向該管都市計畫單位申請指示建築線核准後才能向建築主管單位申請建築許可。目前除了經市地重劃和區段徵收之土地外，於已完成細部計劃土地申請建築許可前均須委託測量公司測量現況套繪地籍圖繪製，釘定中心樁後向縣市政府或鄉鎮公所提出申請經會勘後核能建築指示路線圖。 對於土地開發業者而言，已完成細部計畫尚未逕為分割之宗地，其可建築部分和道路部分標示尚未確定，難以確定土地成本；對於房仲業者更無法確定其價值。因此，指定建築線可說是土地開發前最重要的一環，其重要性關係著土地開發之成敗。